ESPERIENZA TECNICA
La finanza come leva di sviluppo.
La finanza non serve solo a coprire un fabbisogno: scelta e strutturata bene, permette a un'impresa di crescere più in fretta e con meno rischio di quanto potrebbe fare con le sole risorse proprie.
IL PRINCIPIO
La leva funziona solo se il progetto rende più di quanto costa il capitale.
Il debito moltiplica i risultati in entrambe le direzioni. Quando il rendimento dell'investimento supera il costo del finanziamento, la leva accelera la crescita e il rendimento dei soci; quando non lo supera, accelera le difficoltà.
Per questo il lavoro tecnico parte sempre dalla cassa: quanto genera l'attività, quando la genera, con quale stabilità. Solo dopo si sceglie la combinazione di strumenti, coerente per durata, costo e rischio con l'impiego che deve finanziare.
In oltre 25 anni ho applicato questo approccio in operazioni di sviluppo, rifinanziamento, acquisizione e quotazione, in Italia e all'estero.
GLI STRUMENTI
Una cassetta degli attrezzi ampia, usata con criterio.
Non esiste lo strumento migliore in assoluto, ma quello più adatto a quell'impresa, in quel momento, per quell'investimento. Spesso la soluzione è una combinazione.
01
Debito bancario a medio-lungo termine
Mutui e finanziamenti chirografari o ipotecari, con piani di ammortamento costruiti sui flussi reali dell'investimento.
05
Minibond e obbligazioni
Accesso al mercato dei capitali per imprese strutturate, in Italia e su mercati esteri regolamentati.
02
Finanza strutturata e di progetto
Finanziamenti legati al singolo progetto e ai suoi flussi, con veicoli dedicati e garanzie mirate.
06
Finanza agevolata e garanzie pubbliche
Contributi, finanziamenti agevolati e garanzie pubbliche che riducono costo e rischio del debito.
03
Debito subordinato e mezzanine
Capitale intermedio tra debito ed equity, utile a colmare il divario senza diluire troppo i soci.
07
Leasing e sale & leaseback
Finanziamento degli asset produttivi e immobiliari, liberando liquidità senza perderne l'uso.
04
Equity e co-investimento
Ingresso di soci finanziari o industriali, con patti parasociali che proteggono il controllo e l'exit.
08
Valorizzazione di crediti e flussi
Cessione o anticipo di crediti commerciali e canoni futuri per trasformare flussi attesi in cassa oggi.
LE METRICHE
I numeri che decidono se un'operazione si fa.
Sono gli indicatori con cui banche e investitori valutano un progetto. Costruirli correttamente, e saperli difendere, è metà del lavoro.
DSCR · Debt Service Coverage Ratio
Quante volte la cassa operativa copre rate e interessi. È il primo numero che una banca guarda.
LTV / LTC · Loan to Value / Loan to Cost
Quanta parte del valore o del costo dell'investimento è finanziata a debito.
IRR · Rendimento del progetto e dell'equity
Il rendimento atteso, letto sia sull'intera operazione sia sul capitale dei soci.
PFN / EBITDA · Leva finanziaria
Quanti anni di margine operativo servono per ripagare il debito netto.
Cash conversion · Conversione in cassa
Quanta parte dei margini diventa davvero liquidità, tenendo conto del circolante.
FOCUS · HOSPITALITY E REAL ESTATE
Nell'ospitalità di lusso la struttura conta quanto l'immobile.
Un resort o un relais sono insieme un asset immobiliare e un'impresa di servizi. Separare la proprietà (PropCo) dalla gestione (OpCo) permette di finanziare ciascuna con gli strumenti più adatti: debito di lungo periodo sull'immobile, capitale e linee operative sulla gestione.
Contano poi la stagionalità dei flussi, i cicli di investimento in rinnovi e ampliamenti, la scelta tra gestione diretta, affitto d'azienda o contratto di management. Sono variabili che cambiano il valore dell'operazione e la sua bancabilità.
CASI
La leva in pratica.
Tre esempi di operazioni, descritti in forma generale nel rispetto della riservatezza dei clienti.
HOSPITALITY · RIFINANZIAMENTO
Una struttura ricettiva di fascia alta rifinanzia il debito per completare gli investimenti
SITUAZIONE
Debito ipotecario in essere a costo elevato e un programma di investimenti in corso da completare senza fermare l'attività.
STRUTTURA
Nuovo mutuo fondiario di lungo periodo con piano di rimborso calibrato sui flussi stagionali, copertura parziale del rischio tasso a costi negoziati e covenant finanziari graduati nel tempo.
ESITO
Costo medio del debito più basso e nuova liquidità disponibile per completare i lavori.
REAL ESTATE · SEPARAZIONE DEGLI ASSET
Le residenze per il personale diventano un asset finanziabile
SITUAZIONE
Un'impresa dell'ospitalità deve acquistare e ristrutturare alloggi per i dipendenti, oggi un puro costo operativo.
STRUTTURA
Veicolo immobiliare dedicato che acquista le residenze e le affitta all'impresa con un contratto pluriennale a canone fisso. Il contratto sostiene un mutuo dimensionato con prudenza, con la parte residua coperta da mezzi propri.
ESITO
Un'operazione presentabile in banca, con flussi certi, garanzie reali e accesso a incentivi pubblici.
CROSS-BORDER · ASSET MOBILIARI
Un'alternativa al bond per finanziare un bene di pregio
SITUAZIONE
Un bene mobile registrato di valore elevato, detenuto all'estero, è finanziato da un prestito obbligazionario.
STRUTTURA
Operazione di leasing con interposizione di un fornitore specializzato, costruita su perizia indipendente e con un rapporto prudente tra debito e valore del bene.
ESITO
Una struttura che sostituisce il bond con un finanziamento ammortizzabile, coerente con la vita utile del bene.
DALL'ESPERIENZA
Gli errori che vedo più spesso.
- Finanziare investimenti di lungo periodo con debito a breve.
- Costruire il piano sui ricavi sperati invece che su ipotesi verificabili.
- Dimenticare il capitale circolante e la stagionalità dei flussi.
- Usare tutta la leva disponibile senza un margine di sicurezza sugli scenari peggiori.
- Presentarsi a banche e investitori con un dossier incompleto o incoerente.
Hai un progetto da finanziare o una struttura da ripensare?
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